Только договоримся с самого начала, эта статья - не кейс и не идея, а всего лишь несколько фактов с истории для общего развития. Повторять в реальной жизнь - запрещено!
Знаешь, что объединяет брокеров и экстрасенсов? И те, и те пробуют предсказывать будущее. И те, и те не очень-то дружат с законами (причем со всеми: государственными, человеческими, моральными). И те, и те - несут полную чушь. Последнее, может, слишком жестко и, наверное, прослеживается моя ненависть к представителям этих "профессий". Ну а что я сделаю, если экстрасенс предсказал мне счастливое будущее с моей бывшей, а она свалила к успешному брокеру? Sad story.
Ладно-ладно, без соплей. Про экстрасенсов забыли, про брокеров - еще поговорим ниже.
Когда меняются цены на жилье, число возможностей обогащения для "кидал" растет как грибы после дождя. Сейчас везде можно увидеть самые разные объявления следующего содержания: Без залога! Предоставляем второй или третий кредит! Без учета кредитной истории! Без справок о доходах! Первый взнос через два года! Никаких требований по кредиту!
Первая мысль, конечно, у большинства одинакова - "хмм, да ладно?". А исход всей истории зависит от двух факторов:
Насколько хороший продавец
Насколько глуп потенциальный покупатель
Финита! Большего не дано. Воздух продают, как и продавали. И завтра тоже его продолжат продавать.
На такие объявления сразу же откликаются охотники легких денег. Выплаты взносов по ипотеке на жилье находятся на рекордно низком с конца Второй мировой войны уровне.
В настоящее время свыше 300 000 домовладельцев уже более 90 дней не выплачивают ипотечные взносы, а масштабы явления выросли с 1980 года на 100%.
Те, кому светит изъятие жилья, по понятным причинам находятся в отчаянии и часто становятся жертвами мошенников, обещающих выход из трудной ситуации. Ниже приводим хит-парад последних тенденций в сфере кредитного надувательства.
«Официальные» бланки.
В последние несколько раз банки принимали в качестве документа о «полной оплате» различные похожие на настоящие «официальные бланки», выпущенные несуществующими мексиканскими банками. Мошенники продают чистые бланки-подделки наивным, но нечистым на руку домовладельцам за 15% от номинальной стоимости. Нескольких жителей Айдахо обвинили в продаже этих бумажек на сумму $3 млн другим жителям штата, которые в свою очередь использовали их для выплаты долгов в 16 местных банках.
Кредиты на автомобили.
Несколько лет назад женщина из Филадельфии купила бывший в употреблении автомобиль за $6 000 воспользовавшись услугами конторы по выдаче кредитов Fidelity Consumer Discount, которые потребовали в качестве залога ее дом. Это позволило конторе взыскивать с женщины выплаты по фактической ставке 32% годовых, в то время как, например, в Пенсильвании максимальная ставка для подобных кредитов на автомобиль составляет 21%. Другая женщина подписала с этой же конторой кредитный договор на покупку машины своему сыну, и когда он перестал своевременно оплачивать кредит, ей пришлось объявлять себя банкротом, чтобы хоть как-то попытаться сохранить дом за собой.
Несправедливая оценка.
Когда в середине 80-х в Техасе начался обвал рынка недвижимости, военнослужащие из Сан-Антонио купили дома по ипотеке Министерства ветеранов и Федеральной администрации по вопросам недвижимости. Позднее заемщики выяснили, что не могут сдать жилье в аренду или продать его по цене достаточной для нормальной выплаты кредита. В ходе судебных разбирательств в Конгрессе потерпевшие утверждали, что компания Ray Ellison Homes, один из крупнейших независимых застройщиков в США, предоставила им не соответствующие действительности заоблачные оценки недвижимости, чтобы угодить своим инвесторам. Компания согласилась уладить вопрос во внесудебном порядке и выплатить многомиллионную компенсацию.
Двойной кредит.
Компания Dartmouth Plan и десяток подрядчиков по ремонту жилья обвели вокруг пальца более 5 000 домовладельцев в Коннектикуте. Генеральный прокурор штата заявляет, что многие клиенты предприятия подписали документы, заполненные лишь частично, из которых контора потом незаконно сделала договоры о выдаче второго кредита. Это в свою очередь позволило ей взимать с клиентов до 22% больше основной процентной ставки, что намного превышает уровень ставки, разрешенной законодательством Коннектикута для подобных потребительских кредитов. В апреле 1988 года Dartmouth Plan согласилась возместить потерпевшим около $3,5 млн.
У мошенников фантазии море - им бы фильмы снимать!
Перечисленные мошеннические схемы являются в нынешних реалиях самыми радикальными. Но происходит и множество других более распространенных, но не менее шокирующих правонарушений. Говард Браун, член банковского комитета штата Коннектикут, считает: «Большинство предприятий знают, как нужно огибать острые углы и делать так, чтобы деятельность компании не вызывала подозрений. А домовладельцам становится все труднее обходить капканы кредиторов».
Около 45% всех договоров ипотеки в США начинаются с ипотечных брокеров, которые за свои услуги порой получают высокие гонорары.
Однако лицензирование брокеров введено в менее чем половине американских штатов, а активное регулирование их деятельности проводится только в шести.
Брокеры и кредиторы часто навязывают свои процентные ставки, а после подписания договора их изменяют. В 1988 году штат Пенсильвания подал в суд на компанию Lomas & Nettleton, одного из крупнейших независимых игроков ипотечного рынка в США, активы которого насчитывают $24 млрд, за неисполнение обязательств по обещанным ставкам и условиям. Компанию обвинили в том, что она нарушила законы штата, требующие соблюдать фиксированную ставку на протяжении всего срока договора ипотеки.
Помог, чем смог. Ответственности за последствия не несу. Далеко не уходи - я уже дописываю следующую статью!
